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作为房地产金融市场的核心参与主体，六大国有银行是个人房贷市场的主力军，在42家上市银行中占比超过75%。
据第一财经统计，2025年，六大国有银行个人住房贷款余额合计25万亿元，同比下降约2.7%，延续2023年以来的负增长态势。截至去年，六大国有银行的房贷余额已较2022年的顶点减少1.88万亿元。
“个人房贷余额减少本质上是房地产周期调整过程中的自然结果与客观体现。”苏商银行特约研究员薛洪言对记者分析，这背后既有新增房贷需求的疲软，也包含了存量贷款的流失。
较高点少了1.88万亿元
第一财经根据Wind数据统计发现，2025年，六大国有银行的个人住房贷款余额合计达25.07万亿元，较2024年减少了6931亿元，同比下降2.69%。从同比降幅来看，2025年较2024年的下降2.52%略有扩大。
2020年以来，六大行个人房贷规模经历了“高速增长-增速放缓-连续负增长”的变动周期。2020年至2021年，六大行房贷规模依旧保持双位数增长，这也是房地产单边上涨时代的尾声。
2022年是一个重要转折点，当年，房地产增长动力明显减弱，六大行的房贷余额增速急速下滑至1.78%，并达到近27万亿元的历史高点。
2023年至2025年，随着房地产行业进入深度调整阶段，六大行房贷规模连续3年负增长，且降速处于逐年扩大趋势，分别为下降1.92%、下降2.52%和下降2.69%。去年，六大行的房贷余额已较2022年的高点少了1.88万亿元。
“个人房贷余额减少本质上是房地产周期调整过程中的自然结果与客观体现。”苏商银行特约研究员薛洪言对记者分析，缩量的背后，一是新增房贷需求疲软，房地产市场持续调整导致商品房销售面积和销售额明显下滑，居民购房意愿减弱，中长期贷款新增额处于低位；同时，银行加强风险控制、提高审批标准，部分高房价地区居民杠杆率已较高，两者叠加限制了新贷款的投放。
“二是存量贷款加速流失，部分居民在利率下行周期选择提前还款以降低利息负担；三是正常的还本付息，每月按揭还款中偿还的本金部分，在新发放贷款不足以覆盖时也会自然拉低余额。”他说。
东吴证券分析师李勇认为，当前，中国房地产市场正处于新旧动能转换、寻求新的动态平衡的关键阶段。2025年末至2026年初，市场环境呈现出新的特点：一方面，存量房贷利率与住房公积金贷款利率的同步下调，已将居民购房成本推至近年来的新低；另一方面，市场信心的稳固仍需更多精准、有效且可持续的政策支持。
两大行房贷不良率突破1%
从各家银行的房贷规模来看，去年，建设银行以近5.99万亿元的房贷余额稳居第一。2025年度业绩发布会上，建设银行行长张毅表示，该行去年把握房地产市场结构性机遇，因城施策，完善一、二手房策略打法，支持推动商品房销售基础制度以及住房公积金制度改革，巩固个人住房金融服务市场竞争力。
工商银行以5.88万亿元的规模位居第二。从过往数据来看，建设银行和工商银行的个人房贷余额合计占42家上市银行的36%-37%左右。
其次是农业银行和中国银行，去年个人房贷余额分别为4.82万亿元、4.57万亿元；而邮储银行、交通银行的个人房贷规模在六大行中规模较小，去年分别为2.37万亿元、1.44万亿元。
从增速来看，2025年六大行房贷余额均呈现负增长，但降幅存在差异。降幅最小的是邮储银行（-0.37%）；其次是交通银行（-1.65%）、中国银行（-1.89%），降幅控制在2%以内；降幅较大如工商银行（-3.41%）、农业银行（-3.38%）、建设银行（-3.18%），降幅均超过3%，头部银行调整力度更大。尤其是工商银行，个人房贷规模同比减少超2000亿元。
在不良贷款率方面，受宏观经济、房地产下行周期影响，银行业的房贷不良率普遍呈上升趋势。
去年，除中国银行的个人住房贷款不良率微降0.01个百分点以外，其余5家国有大行的不良率均出现不同程度的上升。其中，交通银行和工商银行的不良率分别提高了0.43个百分点和0.33个百分点，双双突破1%，达到1.01%和1.06%。
在2025年业绩会上，不少上市银行高管回顾了去年的房贷投放、不良处置情况以及今年的投放策略和进展。
中国银行管理层称，去年，中行助力稳定房地产市场，全年投放个人住房贷款超5000亿元。今年将稳步拓展个人住房贷款和非房消费贷款业务，推动产品、客群和场景协同发展，构建完整的场景消费生态。
交通银行副行长周万阜在提及按揭时表示，去年一季度房地产小阳春，按揭贷款同比增长，而今年一季度房地产尚在深度调整中，交行房贷还款量大于发放量，呈现负增长。但他同时也表示，进入3月份以来，按揭贷款的进件量明显上升。无论是比去年前两个季度还是比去年三四季度应该都是增长了15%左右。
周万阜认为，这是房地产市场企稳的一种信号。相信按此趋势，今年的房贷能够逐步走出负增长，实现正增长，并带动零售贷款实现预期的增长目标。
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